出租的净现金流怎么算？

用年租金收入，先按空置率打折，再减去房贷月供、地税、保险、HOA、维修预算和管理费。剩下的才是真正到手的钱。很多人只看月租减月供，会高估不少。

卖房净得款包含哪些成本？

售价减去经纪佣金、过户与其他成交费用，再减去尚未还清的贷款余额。这个计算器不含资本利得税、折旧回补或 1031 交换的影响——这几项因人而异，必须找 CPA 单独算。

不能。它只比较现金这一项，没有把房产增值、税务、你自己要不要用这笔钱、以及你愿不愿意当房东算进去。它的作用是把模糊的犹豫变成一个具体数字，让你知道自己在权衡什么。

这个决定难，是因为两边的数字不在同一个维度上：出租是每年一点点的现金流，卖掉是现在一次性的一笔钱。不换算成同一个单位，就只能凭感觉。

下面填的都是你自己房子的数字。填完会告诉你：继续出租每年实际净到手多少，现在卖掉能净得多少，以及要租多少年才追得上现在卖掉的那笔钱。

月度的填月度，年度的填年度，别混。不确定的可以先留默认值。

预计月租每月

房贷月供本金+利息，每月

空置率%，一年空多少

地税每年

保险每年

HOA每月，没有填 0

维修预算每年

管理费占租金 %，自管填 0

净得款 = 售价 − 成交成本 − 贷款余额。不含税，见下方说明。

预计售价现在能卖多少

贷款余额还欠多少

成交成本占售价 %，佣金+过户等

税。资本利得税、折旧回补（depreciation recapture）、自住房免税额、1031 交换——这几项对结果的影响可能比上面所有数字加起来还大，而且完全因人而异。这部分必须找 CPA 或税务律师单独算，我不会在这里给你一个数字。

房价涨跌。上面假设房子价值不变。真实情况里，继续持有既可能继续增值，也可能不涨甚至跌，这个工具不做预测。

你愿不愿意当房东。处理租客、维修、半夜的电话，这些没法折算成钱，但对很多人是决定性的。

这个工具算出来是卖更划算，那就卖——我不会为了接一单出租而劝你留着。把房子情况发给我，我可以先帮你把「现在能卖多少」和「现在能租多少」两个数字都做实，你再拿真实数字重算一遍。

多数人心里算的是「月租 − 月供」。但地税、保险、HOA、维修、空置这几项加起来往往能吃掉剩下的一大半。这个工具把它们都摆出来，就是为了让你看到差在哪。

5% 大约是一年空 18 天，8% 大约是一个月。取决于房子的位置、类型和你打算怎么定价——挂得比市场高，这个数就要往上调。不确定的话，可以先用空置成本计算器看看不同定价下的空置代价。

用现在卖掉的净得款，除以继续出租每年的净现金流。意思是：要靠收租攒出和现在卖掉一样多的钱，需要多少年。年数越短，说明出租越划算；如果净现金流是负的，那再多年也追不上。注意这是纯现金比较，没算房价变化和税。