David 视频讲解
定价、上线、带看、审申请、签约、交房，用中文把每一步讲清楚。
不用登录，也不用留下联系方式。输入自己的数字，先判断该出租还是出售，再看定价多等一个月会损失多少。
准备出租前还要安排维修？用一份范围表对齐报价与完工记录。
价格。挂高了不是少接几个电话这么简单——租房网站上「挂了多久」本身就会影响租客判断，挂得越久，来看的人越会觉得这房子有问题。我见过要价高 $200、结果多空两个月的，一年算下来是亏的。
另一头是租客审核。收入、信用、租房记录这几样单看都没问题，但对不对得上才是关键——这一步花的时间，比后面处理麻烦省事得多。
The most expensive mistake in leasing is usually the asking price. Days-on-market is itself a signal to renters, and asking $200 over the market can cost more in vacancy than it ever collects. The second is screening: income, credit and rental history each look fine on their own — whether they agree with each other is what matters.
看同社区正在租的同类房挂了多久、最近租掉的成交在什么位置，再结合装修、车位、上线时间定价。
MLS、Zillow、Realtor.com 同步发布，微信社群作为补充渠道。房源对所有符合条件的申请人开放。
按合法、事先明确的标准核对支付能力和过往租赁记录。涉及政府租金补贴、合理便利请求或其他适用情形时，先落实相应规则，再比较材料；统一标准不能代替法定的个别处理要求。
使用加州标准租约，押金、维修责任、提前退租这些条款逐条用中文讲明白，再签字。
AB 1482 涨幅与 just cause、押金规定、进屋通知这些容易踩的地方，我会提前跟你说清楚。涉及具体个案的法律判断，建议找律师确认。
如果你想全托管，我把你转介给 Universal Elite Realty（DRE# 02121645）的管理团队——持 Broker 执照的机构才能做这件事，我本人做的是转介和沟通。
房东出租准备 · 可打印工作表
准备出租时，把“房子要整理一下”拆成具体项目：哪里有问题、需要谁判断、准备做多少、怎样才算完成。拿着同一份范围去询价，才看得出价格差在哪里。
漏水来源不明、设备反复异常、旧材料状况不清，先记录现象和位置，把下一步写成“请谁评估、何时回复”。不要只用照片猜维修方法，也不要为了赶拍照日期覆盖问题。
已经明确需要做的维修，写进本轮范围。纯外观升级另列一行，确认不涉及安全、居住条件或其他应履行义务后，再决定是否做、做多大。外观升级不自动带来更高租金。
范围写法示例：“客厅指定一面墙的外观更新，范围见照片 W01。面积及基层状况待现场核实；材料、保护、清理、是否包含前处理分别列出。若发现潮湿、裂缝原因或旧材料风险未明，先评估并重新确认范围。”这是询价写法示例，不是施工方案。
加州承包商执照管理局 CSLB 建议，使用相同的计划、规格和工作范围，取得至少三份书面报价；不要仅凭最低总价决定。查看 CSLB 选承包商建议。
把人工、材料、清运、可能适用的税费或许可费用、工期、排除项和追加工作条件逐栏对齐。写“待定”的项目不要当成零元。核对适用执照及保险等资料，但查询记录不等于对施工质量的保证。未取得三份时，写明原因和仍未确认的风险，不要让比价延误紧急处置。
需要签署的合同、付款条件和变更另行审阅。本表不替代合同，也不是授权施工的文件。CSLB 的合同说明可帮助整理要问的问题。
按原范围逐项核对，给剩余问题写上负责人和下一次确认日期。照片记录只能补充现场核对，不能代替专业检查。若进度影响拍照、带看或拟定的可入住时间，及时更新计划和房源描述，避免把尚未确认的状态写成“已经完成”。
要比较不同租金与空置天数，可另看空置成本计算器。它仅比较自填租金与空置天数假设下的租金收入，不是完整现金流预算，也不评估维修必要性或工程回报。维修总价、付款时间和其他现金支出需另外整理；比较方案时，区分两方案共同发生的支出与因选择不同而新增的支出。若准备委托持续管理，可再查看物业管理说明，在书面方案中确认维修联络、批准和记录移交由谁负责。
先下载空白表，自己留存即可。如果想讨论维修安排与出租计划怎样衔接，可在出租咨询留言中说明城市、预计准备时间和最卡住的一项。不要提交门锁密码、住户身份证件或未遮挡的私人文件；维修承接方与服务范围另行确认。
下载出租前维修工作表（PDF，2页）用途：出租前工作安排与询价准备。不是法律、工程或房屋状况鉴定意见；不提供出租速度、租金或维修回报保证。参考资料核对日：2026年10月17日（美国太平洋时间）。
以下依据 California Civil Code §1950.5。
AB 12 自 2024 年 7 月 1 日起把住宅押金上限压到一个月租金，带不带家具都一样（以前是不带家具两个月、带家具三个月）。
如果房东是自然人（或成员全为自然人的 LLC），并且名下住宅出租房产不超过 2 处、合计不超过 4 个出租单元，押金可以收到两个月。家族信托在符合条件时也算自然人。
申请人是 service member 时，上面那条小房东例外不能用，一律按一个月上限执行。
自2025年4月1日起，对符合《军人及退伍军人法》§400定义、本人将居住于该住宅的军人租客（service member），若因其信用记录、信用分数、租房历史等因素收取高于通常或广告金额的押金，应在签约前或当日书面说明金额与原因，并在租约中写明符合条件时的返还日期。最迟在居住满六个月时，如其在这段期间应付租金没有欠款，应退还该额外部分。该六个月返还规则仅适用于上述军人租客情形，押金仍不得超过适用上限。
租客搬走后 21 个日历日内，要把逐项扣款说明和剩余押金交给对方。维修和清洁的扣款合计超过 $125 时，还要附上账单、发票或收据的复印件。
2025 年 7 月 1 日之后开始的租约，入住前或入住当时要拍照存档；2025 年 4 月 1 日起，收回房子之后、以及维修清洁完成之后也都要拍。这一条恰恰是押金纠纷里最救命的。
自2026年1月1日起，房东如果收到租客以电子方式支付的押金或租金，剩余押金原则上也应以电子方式退还至租客书面指定的账户，或采用租客书面同意且房东可用的电子方式；租客与房东书面约定其他退还方式的除外。有多名成年租客共同居住时另有规则：除法定例外或房东与全体成年租客另有书面约定外，剩余押金应以开给租约终止时租约所列全体成年租客的联名支票退还。实际退款前应核对适用的书面通知、收款安排及共同租客约定。
条文与官方说明：Civil Code §1950.5 · California Courts 押金指南
依据 California Civil Code §1954。
这是华人房东最容易无意中踩的一条。房子产权是你的，但租客在租期内有 quiet enjoyment 的权利，进门要有法定理由并提前通知。「我就过去看一眼」不是理由。
紧急情况；做必要或已约定的维修、装修、改良，或提供已约定的服务；带准买家、贷款方、准租客、工人、承包商看房；做 §1950.5(f) 的退租前检查；租客已弃租或交回房屋；法院命令。
条文原话是「Twenty-four hours shall be presumed to be reasonable notice」。通知可以当面给租客、交给屋内有辨别能力的成年人，或者留在／贴近／塞进常用入户门下。用邮寄的话要提前至少 6 天才推定合理。
如果事先已经书面通知租客房子在售，则在该书面通知之后的 120 天内，带准买家看房可以用口头 24 小时通知。超过 120 天就要重新走书面。
除非租客另行同意，或属紧急／已弃租的情形。
紧急情况；租客当时在场并当场同意；租客已弃租或交回房屋。
条文明写「The landlord may not abuse the right of access or use it to harass the tenant.」频繁、无实质理由的进入本身就可能构成问题。
依据 California Civil Code §1950.6（最近一次修订 AB 1170，2026 年 1 月 1 日生效）。
条文要求「The landlord's screening criteria shall be provided to the applicant in writing together with the application form.」这正是前面反复说的「事先写好、对所有申请人一致适用」的法律依据——不是我个人偏好，是法定动作。标准写在纸上，也是你日后证明自己一视同仁最直接的证据。
法定基数是每位申请人 $30，自 1998 年 1 月 1 日起按消费者物价指数逐年上调。所以当前实际上限不是 $30，收之前请查当期数字，本站不写死。
收据要 itemize「out-of-pocket expenses and time spent」，当面给或邮寄。
这笔钱只能用于查询申请人信息（背景核实、信用报告等）；没实际花掉的部分必须退还申请人。
可以当面给、邮寄或电邮。
明知或应知当时没有、且短期内也不会有可租单元时，不得收取申请审核费。
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了解物业管理 →Civil Code §1947.12（涨幅） · §1946.2（just cause） · California HCD
通常会核对支付能力、身份和租赁记录，并根据法律允许的范围核验材料。对政府租金补贴申请人，收入要求要基于租客自付租金；拟使用信用历史时，应提供合法可核验的替代证明选择、留合理提交时间，并在收到后合理考虑这些材料来替代信用历史。海外收入、信用记录较短，以及残障合理便利请求，也需要分别判断，不能把不同情况套成同一个自动拒绝条件。具体审核标准、资料递交方式和适用规则，应在处理申请前确认。
假设租客自付800美元，且某项合法适用的书面标准要求收入达到租金三倍，这一步应以800美元为基数，即2,400美元；不能拿整笔3,200美元乘三，要求9,600美元。三倍只是算例，不是加州统一法定倍数，也不是本站推荐标准。满足这一步不等于已获批，补贴金额也须以实际文件为准。
规则要求先提供选择。若拟使用这类申请人的信用历史，应让申请人选择用合法可核验的材料说明其自付租金的支付能力，并给合理时间。材料可以包括福利收款记录、工资记录或银行流水；对方提供后，应合理考虑这些材料来替代信用历史。不能表面上收了材料，仍把信用分当作唯一自动淘汰条件。
不是。房东仍可进行法律允许的审核，但不能仅因对方使用补贴就拒绝或区别对待。就业核验、房东参考和身份核验等也需依法进行。本文讨论通常的加州住宅出租；自住房内出租给一名额外住户等特殊情况应另行核对，不能据此写歧视性广告，也不能把个别豁免推广到所有独栋出租房。
不需要把申请人的银行流水、身份证件或完整信用报告直接放进一般咨询留言。先说明房产所在城市、出租方式，以及卡在哪个审核步骤即可。确需审阅文件时，再确认授权、用途和适当递交渠道。
加州民权部门：收入来源与申请审核（PDF） · 县政府对州法 SB 267 的说明。本组说明依据可读取的官方指引，核对于 ；不构成个案法律意见，具体流程还需核对当前法律及地方要求。